Debido a la descomposición, la apariencia y funcionalidad se ven gravemente afectadas

Deterioro de edificaciones : significado, causas y factores

Después de leer este artículo, aprenderá sobre: ​​- 1.- Significado de la dilapidación de los edificios -2.- Causas de la dilapidación de los edificios -3.- Factores.

Significado de dilapidación de edificios :

La dilapidación es el término utilizado para denotar deterioro / daño o desperdicio, estado / condición de un local o edificio. Significa deterioro / desperdicio estado de deterioro causado por negligencia continua en el mantenimiento y reparación intencionalmente o de otra manera.

Una edificación se construye con un propósito determinado y con una vida estimada, tanto física como económica. La vida física y económica no tiene por qué ser la misma. Se ha visto en muchos casos que un edificio sigue siendo físicamente sano aunque su vida económica ha expirado. Puede que no sea imposible que un edificio se haya vuelto físicamente inadecuado para su uso aunque su vida económica no haya expirado.

Ahora bien, el deterioro de un edificio significa que la vida física de un edificio tiende a expirar, es decir, el edificio se acerca a una condición que lo haría inadecuado para su uso. Tal condición de un edificio puede ocurrir debido a varias razones.

Puede deberse a la descomposición natural. Cualesquiera que sean los materiales utilizados, con el paso del tiempo, el fenómeno universal del envejecimiento, como es aplicable a todo organismo vivo, también es aplicable a la estructura de un edificio.

Aparte de la descomposición natural, puede haber otras causas creadas. Un edificio puede ser utilizado por el propio propietario; debido a dificultades financieras, es posible que no pueda realizar las reparaciones adecuadas a tiempo y permita que el edificio se deteriore contra su voluntad.

Una vez más, puede suceder que el propietario de un edificio sea más de uno, y debido a su disputa interna, nadie está dispuesto a gastar dinero en reparaciones del edificio y su deterioro comienza y se aproxima a una condición ruinosa.

El edificio puede ser alquilado o arrendado y el arrendatario o el arrendador pueden ser responsables de las reparaciones necesarias según el contrato; pero, debido a la disputa, la parte responsable descuida las reparaciones y provoca el desperdicio del edificio y gradualmente se desvía hacia un estado ruinoso.

Nota : Desperdicio significa un acto de daño o destrucción debido a la violación de una disposición en un contrato. Puede ser voluntario o permisible.

El desperdicio voluntario implica un acto que tiende a la destrucción de un local / edificio como derribar la casa. La destrucción debe ser intencionada o por negligencia. Cuando el edificio se daña debido a un uso razonable, no es un desperdicio. Sin embargo, es un desperdicio cambiar la naturaleza del edificio.

El desperdicio permitido es cuando un inquilino sufre debido al daño de un edificio como resultado de la omisión de hacer algo que debería haber hecho el propietario, por ejemplo, no repararlo.

Causas de dilapidación de edificios :

Las causas físicas que reducen un edificio al estado ruinoso son :

1. Deterioro natural y envejecimiento :

   Este es un fenómeno natural. Los materiales utilizados en la construcción tienen cierta vida para que permanezcan en condiciones funcionales, después de lo cual las partes cederán y el edificio se desviará gradualmente hacia una condición ruinosa.

2. Mantenimiento inadecuado o nulo :

   El mantenimiento inadecuado o nulo, incluido el deterioro o el retraso en la reparación, es la principal causa del deterioro de un edificio. El mantenimiento adecuado y la pronta reparación o reemplazo de las partes deterioradas o dañadas de una estructura podrían retrasar el deterioro y el deterioro tempranos.

3. Mal uso del edificio :

   El mal uso del edificio o el mal uso pueden agravar el daño de un edificio y acelerar el deterioro; por ejemplo, usar un edificio residencial como demolición, alteración interna por conveniencia, etc.

4. Uso de materiales subespecificados :

   Es obvio que los materiales subespecificados o malos tendrán menos vida útil y menos resistencia que la requerida y, con el paso del tiempo, el edificio se deteriorará antes.

5. Mala mano de obra :

   La mala mano de obra provocará una reducción en la vida útil de la estructura y también puede causar un desequilibrio en el sistema de soporte de carga y, por lo tanto, provocar tensiones imprevistas que conduzcan a un deterioro temprano de la estructura.

6. Influencia física :

   La influencia física de cualquier tipo causaría lesiones y agravaría el daño y la descomposición y aceleraría el deterioro.

7. Efecto del ambiente agresivo :

   El ambiente agresivo como el fuerte viento salado que prevalece en la costa, la atmósfera contaminada con humo y productos químicos agresivos, gases, etc., causará daños a las estructuras de varias maneras. Los productos químicos agresivos que ingresan a una estructura a través de las grietas acelerarían la corrosión y acelerarían el deterioro.

8. Fuerza mayor :

   Los eventos desastrosos imprevistos como tormentas ciclónicas, inundaciones, terremotos, incendios, guerras, etc. pueden causar graves daños a los edificios, dejándolos a la destrucción o al deterioro. Aparte de estos, puede haber otras causas también para el deterioro de un edificio.

   Sin embargo, ningún mantenimiento y deterioro o negligencia en la reparación se consideran las principales causas de deterioro y esas causas son en la mayoría de los casos la culminación de razones como la descomposición o el desperdicio voluntario o permisivo.

Edificación ruinosa :

Un edificio se deteriora cuando ha sufrido daños severos debido a la descomposición de diferentes partes o miembros, principalmente los miembros estructurales, lo que provoca un desequilibrio grave en el sistema de transferencia de carga. Debido a la descomposición, la apariencia externa de la estructura también se ve gravemente afectada, lo que le da un aspecto desagradable y feo.

Un edificio debe declararse ruinoso después de una inspección exhaustiva de sus diferentes partes, especialmente los muros de carga y los miembros estructurales con respecto a su seguridad contra el colapso.

Los miembros estructurales no solo deben inspeccionarse, sino que el miembro que muestre cualquier signo de deterioro como grietas, desconchados, abombamientos, etc., debe revisarse e investigarse y evaluarse su resistencia estructural actual teniendo en cuenta la edad de la estructura y después de la debida consideración de reducción de la fuerza.

Los miembros de RCC deben revisarse si, debido a alguna fisura superficial, los refuerzos incrustados se han corroído causando daños al hormigón. Los lugares comunes para tales daños son balcones, fondos de vigas internas y columnas externas. El miembro estructural en contacto con la humedad alrededor de las conexiones sanitarias necesita una atención especial.

Después de la inspección y evaluación de la resistencia estructural de los miembros, se debe sacar una conclusión con respecto a la seguridad de la estructura contra un colapso inminente y si la estructura debe considerarse en ruinas.

Puede suceder que una parte de la estructura no sea segura y esté deteriorada y la otra parte sea segura. En tal caso, la parte considerada insegura se declarará dilapidada y se recomendará su demolición. Si toda la estructura se considera insegura, el edificio se declarará en ruinas por completo y se recomendará su demolición.

Es obvio que en un edificio en ruinas, las líneas sanitarias y de suministro de agua y las instalaciones eléctricas y el cableado y otras instalaciones también estarían en mal estado, gastadas y muy dañadas.

Edificación insegura para la vivienda :

Un edificio muy dañado puede estar en tal estado que puede derrumbarse en partes o por completo en cualquier momento causando pérdidas o daños a la propiedad y la vida humana y debe repararse y restaurarse a la seguridad estructural o declararse inseguro para ser habitado y debe derribarse sin demora.

Un edificio puede considerarse no apto para ser habitado por muchas razones, pero puede que no sea inseguro para ser habitado e incluso puede que no esté deteriorado y requiera demolición. Por lo tanto, para declarar un edificio inseguro, se debe tener cuidado de examinar sus partes vitales para determinar su condición estructural.

Por ejemplo, un edificio sin suministro de agua puede no ser adecuado para la habitación humana, pero no puede declararse inseguro. La condición insegura de un edificio es la condición de un edificio inmediatamente antes de su colapso.

Rehabilitación de edificación ruinosa :

Un edificio ruinoso propuesto para rehabilitación necesita ser examinado a fondo, especialmente sus miembros estructurales. Primero es necesario examinar la base, si todavía está sólida y no hay signos de asentamiento o grietas, etc. Los daños menores que pueden repararse excavando en los lados pueden no crear ningún problema.

Los elementos importantes que deben examinarse son los elementos estructurales, por ejemplo, columnas, vigas, dinteles, arcos, techos y pisos y muros de carga. Deben examinarse detenidamente y evaluarse su resistencia estructural teniendo en cuenta el factor edad. Las vigas de madera, si las hay, deben examinarse mediante la perforación de orificios en los extremos para determinar si las partes empotradas todavía están en buen estado o se han deteriorado.

Además, se deberá realizar un examen y una estimación para evaluar el alcance del daño de los elementos / partes no estructurales del edificio, también las terrazas de cal o la capa de impermeabilización, las paredes divisorias, el yeso interno y externo, el piso, los ventiladores, la puerta y la ventana. marcos y contraventanas, rejas ms, pintura a paredes tanto internas como externas, etc.

El curso a prueba de humedad debe examinarse con mucho cuidado si el mismo todavía está funcionando o necesita ser renovado. La indicación al respecto estaría disponible en la eflorescencia, si la hubiera, o ya ha comenzado y su extensión.

La inspección del edificio revelará el grado de deterioro o el grado de deterioro y proporcionará una guía para llegar a la conclusión de si el edificio es reparable y se puede restaurar a su condición funcional nuevamente. Esta evaluación física también proporcionará la información necesaria para estimar el costo probable de las reparaciones.

Después de la inspección, si se considera que el edificio puede ser rehabilitado, vendría la cuestión de la economía, excepto en los casos de edificios monumentales o de importancia histórica. En el caso de edificios ordinarios, habría que calcular el coste de la rehabilitación y, a continuación, analizar la viabilidad económica de la misma forma que en el caso de los nuevos proyectos.

El l. RR: cuando la relación entre el costo descontado y el beneficio descontado es la unidad, debe calcularse para satisfacer el análisis de costo-beneficio. Si el cliente está satisfecho y la tasa de rendimiento del capital a invertir es aceptable, se puede iniciar el programa de rehabilitación del edificio.

Debe examinarse la viabilidad física para ver si el edificio existente, si se considera adecuado para la rehabilitación, puede repararse en absoluto. Debido a las restricciones en el sitio, es posible que no sea posible realizar ningún trabajo de reparación. Además, aunque el edificio puede ser estructuralmente seguro, su plan puede estar tan desactualizado que la reparación y renovación no haría que el edificio sea comercializable.

Sin embargo, en los casos de edificios monumentales e históricamente importantes, estas preguntas no surgen. Son muchos los casos en los que los edificios han sido restaurados a su estado original como piezas monumentales o como lugares de acontecimientos históricos importantes sin tener ninguna consideración económica.

NOTA :

Análisis de viabilidad financiera :

El análisis financiero es una técnica cuantitativa para decidir la perspectiva financiera de un proyecto de manera racional. El propósito es averiguar si el proyecto vale la pena desde el punto de vista financiero. El análisis de viabilidad financiera proporciona una declaración completa del costo de desarrollo y el rendimiento y, por lo tanto, ayuda a comprender la justificación financiera del proyecto.

Análisis de costo-beneficio (CBA : Cost Benefit Analysis) :

El análisis de costo-beneficio (CBA) es el proceso para evaluar la viabilidad financiera del proyecto. En este proceso se comparan los costos económicos en los que se incurrirá para el proyecto con los beneficios económicos que se derivarán del mismo.

1. Como una relación entre los beneficios y los costos, y
2. En términos de la tasa de rendimiento cuando el flujo de costos descontados sería igual al flujo de beneficios descontados. Esta tasa se conoce como Tasa Interna de Retorno.

La relación de superficie de suelo es la relación entre la superficie de suelo total que se propone construir, incluidas todas las plantas de un edificio, con el área de suelo total del local.

Factores que influyen en el grado de deterioro del edificio :

Estos agentes no causan dilapidación al mismo ritmo; pero varían según la capacidad de causar daño. El deterioro de una estructura en un tiempo dado depende de la severidad de la condición de exposición de la estructura al ambiente agresivo que nuevamente depende de la ubicación de la estructura.

Las causas de fuerza mayor son factores desconocidos. No se puede prever la gravedad del ataque debido a estos factores. En caso de un terremoto, la intensidad probable se puede anticipar hasta cierto punto a partir de la ubicación del edificio en la zona sísmica. Las otras causas de fuerza mayor son factores completamente desconocidos.

El efecto de otras causas, excepto la del entorno agresivo, es más o menos inmutable independientemente de la ubicación de una estructura.

La estructura ubicada en una zona industrial es muy propensa a la carbonatación del hormigón debido a la presencia de dióxido de carbono en la atmósfera con el resultado de una rápida oxidación del acero incrustado. La presencia de otros ácidos en la atmósfera en el área industrial también crea condiciones de exposición severas.

La ubicación de una estructura en un ambiente marino invita a una condición de exposición severa debido al ataque de la sal y agrava el deterioro de la estructura.

Nuevamente, la ubicación de la estructura con referencia al mar, es decir, si la estructura está ubicada en el agua del mar o en la orilla del mar o en el medio marino pero lejos de la orilla del mar, provoca variaciones en la gravedad de la condición de exposición y, en consecuencia, provoca variación en el grado de deterioro en un tiempo determinado.

Las estructuras ubicadas en la orilla del río pueden parecer seguras contra la degradación ambiental; pero debido a la presencia de oxígeno libre y alta humedad puede ser propenso a condiciones de exposición severas que causan un rápido deterioro de las estructuras.

Los otros agentes químicos como el azufre, el cloro también afectan la durabilidad de las estructuras, especialmente las estructuras de RCC de manera diferencial según la presencia de los químicos en la atmósfera donde se ubican las estructuras.

Hay lugares que son propensos a fuertes vientos y tormentas ciclónicas frecuentes, por ejemplo, las orillas del mar. Las estructuras ubicadas en estos lugares estarán sujetas a una acción abrasiva debido al soplado de arena y mostrarán signos de deterioro temprano en comparación con las estructuras ubicadas en otros lugares.

Cuándo se va a considerar la demolición de un edificio :

1. Ha sobrevivido a su vida prevista y diseñada y no es segura. La resistencia estructural de los miembros es tan reducida que no se pueden reparar ni reforzar para que sean seguros.
2. Después de la inspección y la inspección e investigación estructural especiales, el ingeniero estructural ha llegado a la conclusión de que el edificio no es seguro y no se puede reparar.
3. La reparación del edificio se considera antieconómica, es decir, la devolución del edificio después de la reparación no podría redimir el monto invertido para la reparación a una tasa de interés bancaria sobre el capital.
4. El edificio se ha vuelto funcionalmente obsoleto.
5. El edificio se ha vuelto económicamente obsoleto.
6. El valor depreciado del edificio se ha vuelto igual o menor que el valor de desecho.